Zakup mieszkania to niemałe wyzwanie i nie odbywa się tak szybko jak np. kupno samochodu lub innego dobra materialnego. Dlatego zakup nieruchomości najczęściej przybiera formę dwuetapową. Najpierw podpisujemy umowę przedwstępną, a dopiero później umowę przyrzeczoną zwaną również umową przenoszącą własność. Jest to dość powszechna praktyka, jednak nie każdy zna i wie jak wykorzystać instytucję umowy przedwstępnej. Postaram się ją przybliżyć w tym wpisie.
Umowa przedwstępna – dlaczego ją zawieramy?
Umowa przedwstępna znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy strony deklarują chęć przystąpienia do transakcji, ale z różnych przyczyn umowa przenosząca własność nieruchomości lub regulująca stosunek najmu, będzie zawarta dopiero w przyszłości.
Najczęściej podpisywana jest w sytuacji, gdy strona kupująca chce nabyć mieszkanie na kredyt. Do jego uzyskania niezbędny jest potrzebny czas oraz umowa przedwstępna, która wskazuje jakie mieszkanie i za jaką kwotę chcemy nabyć.
Innymi przesłankami do zawarcia umowy przedwstępnej mogą być np.: konieczność regulacji stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą, uzyskanie wymaganych decyzji i zezwoleń (np. decyzji o warunkach zabudowy, zezwolenia sądu na sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią) czy konieczność dokonania przez odpowiednie organy zmian przeznaczenia zbywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Umowa przedwstępna – jakie są jej elementy?
Instytucję umowy przedwstępnej reguluje artykuł 389 Kodeksu Cywilnego i to właśnie on określa niezbędne elementy jej konstrukcji. Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego powinna być ona zawarta.
Poprawnie przygotowana umowa przedwstępna powinna zawierać następujące elementy: data i miejsce zawarcia umowy, strony umowy, przedmiot sprzedaży, cena sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku lub zaliczki oraz podpisy obu stron.
Pamiętajcie, że konstruując umowę przedwstępną, warto wpisać do niej wszystkie warunki uzgodnione z drugą stroną transakcji, które są dla nas istotne. Można w tym celu wykorzystać podpisany przez obie strony protokół uzgodnień, który zwykle jest sporządzony przez obsługującego transakcję, czyli agencję pośrednictwa nieruchomości Warszawa.
Forma umowy przedwstępnej
Przepisy dają nam prawo wyboru formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. Jednakże dla własnego bezpieczeństwa zdecydowanie lepiej zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. Daje to większe możliwości dochodzenia swoich praw w sytuacji, w której druga strona odstąpiłaby od chęci zawarcia umowy przyrzeczonej. Inaczej jest z samą umową sprzedaży nieruchomości: ta musi być już poświadczona notarialnie.
Zadatek czy zaliczka?
W wielu umowach przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości wykorzystuje się zadatek. Warto jednak pamiętać, że nie jest obowiązkowym elementem każdej umowy przedwstępnej. Nie mniej jednak mobilizuje on obie strony do wywiązania się z umowy. Natomiast „karą” za to, że nie doszło zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie jego utrata. Płatność zadatku możemy zrealizować: w gotówce lub przelewem bankowym.
Którą formę wybrać? Pierwotne przepisy o zadatku definiują go jako kwotę lub rzecz wręczoną fizycznie przy zawarciu umowy. Jednak z orzeczeń sądów wynika, że można go zapłacić również przelewem. W tym przypadku należy wprost napisać w umowie, że kwota zadatku zostanie zapłacona przelewem oraz wskazać termin płatności.
Wysokość zadatku
Prawo nie wypowiada się w żaden sposób na ten temat. Dlatego pozostaje odwołać się do doświadczenia. Zwykle określa się, że zadatek to nieznaczna część wartości nieruchomości. Na rynku nieruchomości przyjmuje się, że kwota zadatku nie przekracza najczęściej 20% wartości mieszkania. Czasami jednak wielu sprzedających decyduje się na obniżenie wartości zadatku do 10% końcowej ceny. Należy również pamiętać, że zadatek widniejący w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może być dużo niższy. Nie trzeba go również w ogóle obliczać w sposób procentowy. Najczęściej wygląda to tak, że im niższy zadatek, tym lepiej dla kupującego – mniej straci np. jeżeli nie uzyska kredytu. Jednak z drugiej strony jednak im wyższy, tym więcej będzie musiał zapłacić sprzedający, jeżeli np. wycofa się z postanowień umowy przedwstępnej.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Z punktu widzenia kupującego starającego się o kredyt decydujące znaczenie będą miały dwa zapisy widniejące w umowie: ostateczny termin zawarcia właściwej umowy oraz wysokość zadatku (rzadziej zaliczki). Nawet jeżeli uzyskaliśmy pozytywną wstępną decyzję kredytową i dysponujemy środkami pozwalającymi na wniesienie wkładu własnego, należy mieć świadomość, że procedury bankowe mogą się przeciągać. W interesie kupującego leży więc, żeby wskazany w umowie przedwstępnej termin, który pozwala na dopięcie wszystkich niezbędnych formalności. Należy również pamiętać, że zła ocena sytuacji może okazać się kosztowna.
Jakie są konsekwencje niepodpisania umowy przyrzeczonej?
W momencie, gdy któraś ze stron rezygnuje z podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości to może liczyć się z konsekwencjami. Jakimi? Można wówczas dochodzić zarówno odszkodowania, jak i podpisania umowy przyrzeczonej. W drugim przypadku większą skuteczność gwarantuje sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego z wniesieniem wpisu do księgi wieczystej.
