Warszawski rynek nieruchomości to bardzo specyficzny temat. Ceny mieszkań w Warszawie należą do najwyższych nie tylko w Polsce, ale również w Europie środkowej i wschodniej. W tej sytuacji agencje nieruchomości w Warszawie muszą starać się o wiele bardziej niż w innych miastach, żeby uzyskać stawkę, która usatysfakcjonuje właściciela. To niełatwe zadanie – ponieważ wysokie ceny działają na wyobraźnię sprzedających, często dochodzi do przeszacowania wartości nieruchomości. Warto pamiętać o tym, że wysokie ceny sprawiają, że maleje liczba potencjalnych kupców zainteresowanych zakupem takiego mieszkania lub domu. Warto jednak poznać powody, dla których nieruchomości w Warszawie są tak drogie, pomoże to zrozumieć, jak działa rynek i z czym muszą borykać się biura nieruchomości w stolicy.
Sytuacja w budownictwie a ceny mieszkań
Z roku na rok buduje się w Polsce coraz mniej nowych mieszkań. Jednym z nielicznych wyjątków jest Warszawa, ale i tu wysokie ceny powodują, że o wiele mniej osób stać na nowe mieszkanie. Jeżeli dodamy do tego stosunkowo wysokie koszty obsługi kredytów mieszkaniowych, trudno dziwić się młodym ludziom, którzy o wiele rzadziej decydują się teraz na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Mimo to popyt na mieszkania w Warszawie wciąż jest większy niż podaż. Dlatego też wielu potencjalnych kupców zaczyna szukać nie bezpośrednio u deweloperów, ale raczej w warszawskich agencjach sprzedaży nieruchomości. Wprawdzie w mieszkania z rynku wtórnego trzeba niekiedy zainwestować dodatkowo, ponieważ wymagają remontu, ale wciąż są one tańsze niż te na rynku pierwotnym.
Deweloperzy mają również problemy z pozyskaniem gruntów pod zabudowę. Większość atrakcyjnych działek została już wykupiona, a te, które pozostały są na tyle drogie, że nie opłaca się w nie inwestować. Niedrogie i nadające się do zabudowy grunty leżą poza centrum i z dala od rozwiniętej infrastruktury, w tym węzłów komunikacyjnych. Mieszkania postawione w takich miejscach sprzedają się o wiele gorzej, ze względu na brak dogodnego transportu publicznego i możliwości szybkiego dotarcia do pracy czy szkoły.
Być może takie bardziej oddalone mieszkania mogłyby się całkiem nieźle sprzedawać. Deweloperzy musieliby jednak znacznie obniżyć ceny, a to wcale nie jest takie łatwe. Wzrost cen materiałów budowlanych i coraz wyższe koszty pracy sprawiają, że nawet takie mieszkanie na peryferiach może się okazać dla wielu kupujących za drogie. Oczywiście sytuacja ta sprzyja ofertom mieszkań z drugiej ręki, które zwykle są nieco tańsze. Jednak wciąż jest to wydatek, na który stać jedynie nielicznych. Stanowi to ciekawe wyzwanie dla pośredników nieruchomości w Warszawie.
Ceny mieszkań w europejskich stolicach
Według danych Eurostatu ceny mieszkań w całej Europie idą w górę. Spadek zanotowano jedynie w niektórych regionach Włoch. Wzrost dotyczy przede wszystkim dużych miast, w tym europejskich stolic. Na ich tle Warszawa nie wygląda jeszcze tak źle, bo choć mieszkania w polskiej stolicy są drogie, to dynamika wzrostu cen nie jest aż tak duża, jak np. w Lizbonie, Dublinie, czy nawet w czeskiej Pradze.
Tańsze niż Warszawa pozostają na razie takie stolice jak Wilno czy Bukareszt. Do droższych należy wspomniana już Praga. W Berlinie mieszkania kosztują mniej więcej dwukrotnie więcej niż w Warszawie. Rekordzistą pozostaje Londyn. Mimo całego zamieszana z Brexitem, chcąc kupić mieszkanie w stolicy Wielkiej Brytanii, musimy się liczyć z niemal dziesięciokrotnie wyższą ceną niż w Warszawie.
Podstawowym powodem, dla którego europejskie stolice mają tak drogie mieszkania, jest praca. Nawet w krajach, w których, tak jak w Polsce, stopa bezrobocia jest stosunkowo niska, zawsze istnieje taka „magia stolicy”, czyli coś co sprawia, że w takim mieście zarabia się po prostu trochę więcej niż innych dużych miastach. Tam, gdzie jest lepiej płatna praca, pojawia się zazwyczaj więcej chętnych, a co za tym idzie, wzrasta popyt na mieszkania. Widać to po ilości zapytań, jakie dostają pośrednicy obrotu nieruchomościami w Warszawie.
Mieszkania jako inwestycja
Wysokie ceny mieszkań w Warszawie sprawiają, że coraz więcej osób traktuje tego rodzaju nieruchomości jako długoterminową inwestycję. Stopa zwrotu zależna wprawdzie jest od standardu mieszkania, jego wielkości i lokalizacji, nie ulega jednak wątpliwości, że w czasie gdy banki oferują bardzo niski procent na lokatach, warto zainwestować w coś samodzielnie. Nieruchomości są pod tym względem o wiele bardziej opłacalne.
Najbardziej popularnym modelem zarabiania na nieruchomościach jest kupno mieszkania na wynajem. Inwestorzy często decydują się na zakup u dewelopera, a następnie wynajmują lokal, zarabiając na czynszu. Jeśli w danym mieście rosną ceny nieruchomości, inwestor może zdecydować się na sprzedaż, odzyskując w ten sposób własny wkład z nawiązką. Obserwując oferty wystawiane przez agencje nieruchomości z Warszawy i porównując je z tymi sprzed kilku lat, wyraźnie widać, że to się opłaciło. Obecne ceny mieszkań na rynku wtórnym znacznie przekraczają wartość nowych lokali sprzed kilku lat.
Należy też podkreślić, że w przypadku inwestycji w mieszkania na wynajem, wiele osób decyduje się skorzystać z ofert rynku wtórnego. Takie mieszkania często położone są w atrakcyjnych lokalizacjach w centrum lub przy dużych węzłach komunikacyjnych, co ułatwia poruszanie się po mieście. Dla wynajmujących jest to spory atut, za który skorzy są zapłacić więcej.
Mieszkania i ich właściciele
Specjaliści szacują, że ok. 1/3 wszystkich sprzedawanych w Polsce mieszkań to mieszkania na wynajem. Paradoksalnie, nie bez wpływu na rosnące ceny mieszkań jest fakt, iż w Polsce do tradycji najeży kupno własnego lokum, i to często tuż po ślubie lub w pierwszych latach stałej pracy. W czasie gdy w wielu krajach Europy wzrasta liczba mieszkań komunalnych i doskonale rozwija się rynek prywatnych nieruchomości na wynajem, w Polsce wciąż jeszcze mamy ogromny popyt na mieszkania własnościowe.
Pomijając jednak formę własności, musimy pamiętać, że w Polsce mamy wciąż za mało mieszkań. Szacuje się to zazwyczaj w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. W Polsce przypada około 327 mieszkań na 1000 mieszkańców. Tymczasem w Europie są to aż 466 mieszkania. Jest to różnica, którą niełatwo będzie zniwelować, co w praktyce oznacza, że jeszcze przez jakiś czas agenci nieruchomości w Warszawie będą mieli pełne ręce roboty.
Jak widać, ceny mieszkań w Warszawie raczej szybko nie zaczną spadać. Wzrastające zarobki i wysoka jakość życia w dużym mieście sprawiają, że ceny cały czas idą w górę i wciąż opłaca się inwestować w mieszkania pod wynajem.
