Jeśli planujesz zakup nieruchomości i szukasz informacji na jej temat to pierwszym miejscem, od którego warto rozpocząć jest Księga wieczysta. W tym artykule postaram się Wam przybliżyć, czym jest księga wieczysta, jakie informacje możemy w niej znaleźć i co powinno nas szczególnie zaniepokoić.
Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta to szczególnego rodzaju rejestr na temat stanu prawnego konkretnej nieruchomości, rejestr zaufania publicznego, który jest prowadzony przez Państwo – w Polsce przez sądy.
Art.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
To podstawowy dokument (jak dowód osobisty czy paszport dla obywatela), który pozwala na ustalenie stanu prawnego mieszkania czy działki. Dzięki niej zyskujemy wiedzę dotyczącą właściciela, adresu czy ewentualnych hipotek na nieruchomości.
Poznanie zapisów księgi wieczystej jest kluczowe i niezbędne dla bezpieczeństwa transakcji, np. umowy kupna mieszkania. Księgi wieczyste są dostępne publicznie i każdy, kto ma zamiar dokonać zakupu nieruchomości, może swobodnie sprawdzić zawarte w nich zapisy.
Działy księgi wieczystej
Jak już wcześniej wspominałem – dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Natomiast przy każdej księdze prowadzi się dodatkowo akta księgi wieczystej, które składają się najczęściej z dokumentów i pism dotyczącej nieruchomości.
Księga wieczysta dzieli się na cztery działy, a każdy z nich odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji.
Dział I – tu znajdziemy oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z nieruchomością np.adres, liczbę kondygnacji, pomieszczeń itd.
Dział II – zawiera wpisy dotyczące własności (informacje o właścicielu) i użytkowania wieczystego. Znajdują się tutaj również dane o wielkości udziałów w przypadku większej liczby właścicieli.
Dział III – przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). Dział szczególnie ważny dla nabywców – tutaj znajdziemy informacje o ewentualnej egzekucji nieruchomości.
Dział IV – miejsce na wpisy dotyczące hipotek, czyli dotyczące obciążenia nieruchomości.
Księga wieczysta – gdzie ją znaleźć?
Zacznijmy od dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy z dnia 26 października 1945 roku wydanego przez Krajową Radę Narodową – Dekret Bieruta
Należy pamiętać, że nie każda nieruchomość ma księgę wieczystą. Dzieje się tak w sytuacji, gdy grunty pod budynkiem są nieuregulowane. Czyli nie można jednoznacznie stwierdzić, kto jest właścicielem. W takiej sytuacji założenie księgi wieczystej jest niemożliwe.
Art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece gwarantuje jawność ksiąg wieczystych (ale nie dokumentów znajdujących się przy księdze wieczystej). Księgi wieczyste są jawne dla każdego, dlatego nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.
Każda księga wieczysta udostępniana jest w dwóch formatach: papierowej i elektronicznej. Natomiast jej przeglądanie jest bezpłatne na stronie ministerstwa sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl) bądź w sądzie.
Ważne, aby mieć przy sobie numer księgi wieczystej dla interesującej nas nieruchomości. Warto poprosić o niego sprzedawcę. Nie można sprawdzić księgi wieczystej nie znając jej numeru, sąd nie udziela takich informacji.
Zakładaniem i prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmuje się wydział ksiąg wieczystych działający przy każdym sądzie rejonowym.
Ważne! Każdy może przeglądać księgi w obecności pracownika sądu, a także otrzymać odpis zwykły księgi wieczystej (czyli taki, który zawiera tylko aktualne wpisy).
Ważne! Natomiast zgodnie z art. 36.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: Akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusze, prokuratorzy, organy administracji rządowej oraz jednostki samorządowe.
Księga wieczysta a stan prawny nieruchomości
Księga wieczysta to podstawowy dokument określający stan prawny nieruchomości. Określają go ujawnione w dokumencie wpisy ostateczne i tymczasowe.
Przeglądając księgę wieczystą należy zwrócić uwagę na kilka kwestii:
- Czy nieruchomość ma taki sam adres, przeznaczenie oraz powierzchnię, jak ta, którą chcemy kupić?
- Koniecznie należy sprawdzić również hipotekę, aby uniknąć nieprzyjemności związanych ze spłatą długów.
- Informację o właścicielu – czy to ta sama osoba, z którą zawieramy umowę i czy jest ona jedynym właścicielem lokalu
Dokładne sprawdzenie Księgi Wieczystej to gwarancja bezpiecznej transakcji.
Inne dokumenty, które określają stan prawny nieruchomości to:
- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej.
Postępowanie wieczystoksięgowe
Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece jasno, i bardzo szczegółowo opisują procedurę dokonywania wpisu, oraz rodzaje dokumentów, na podstawie których można dokonać wpisu.
W postępowaniu wieczystoksięgowym podstawowymi dokumentami są:
- wniosek o założenie księgi wieczystej,
- wniosek o wpis w księdze wieczystej.
W niektórych sytuacjach konieczne będzie złożenie poszczególnych załączników takich jak:
- Załącznik „Żądanie wpisu w księdze wieczystej”,
- Załącznik „Pełnomocnik”
- Załącznik „Wnioskodawca”
Uczestnikami postępowania oprócz wnioskodawcy są tylko te osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone bądź na rzecz, których ma nastąpić wpis.
Sąd wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis, bada tylko treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Sąd nie ma możliwości przeprowadzenia własnych ustaleń, dlatego nie może dokonać wpisu w księdze wieczystej w oparciu o fakty powszechnie znane lub fakty znane sądowi z urzędu.
Dokumenty niezbędne do założenia księgi wieczystej i ile to kosztuje?
Aktem prawnym określającym opłaty związane z wprowadzeniem zmian lub wpisów w księgach wieczystych jest ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w której zostały wyszczególnione następujące opłaty:
200 zł – opłata stała za wniosek o wpis w księdze wieczystej: własności, użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej). W przypadku udziału w prawie pobierana jest proporcjonalna do wysokości udziału opłata, jednak nie mniejsza niż 100 zł.
150 zł – opłata stała od wniosku wpisu w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności, niezależnie od liczby udziałów w prawach.
Tej wysokości opłata jest pobierana jest również od wniosku o wpis:
- własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami;
- własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha;
- praw osobistych i roszczeń;
- zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.
60 zł – opłata stała, którą pobiera się od wniosku o:
- założenie księgi wieczystej;
- połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości;
- odłączenie nieruchomości lub jej części;
- sprostowanie działu I–O;
- wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
- dokonanie innych wpisów, poza określonymi w art. 42 i 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
W przypadku założenia księgi wieczystej w związku z odłączeniem nieruchomości lub jej części, z istniejącej księgi wieczystej, pobierana jest opłata stała w kwocie 60 zł.
Wniosek o założenie księgi wieczystej powinny uzupełniać załączniki w postaci najważniejszych dokumentów związanych z nieruchomością. Należą do nich:
- dokumenty dot. nabycia lub posiadanie prawa własności nieruchomości z wniosku – może to być np. akt notarialny dotyczący nabycia mieszkania; postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia,
- dokumenty geodezyjne: wypis z ewidencji gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.
