Jedną z form umowy najmu lokalu, którą można wykorzystać jako dodatkowy dochód czerpany z posiadanej nieruchomości, jest najem okazjonalny. Samo pojęcie jest stosunkowo nowe, pojawiło się w polskim prawie w 2010 roku. Jednak procedura ta towarzyszy właścicielom nieruchomości od dawna. Chodzi tu po prostu o wynajmowanie mieszkania z założeniem, że nie jest to podstawowe lokum najemcy. Różnica pomiędzy zwykłym wynajmem lokalu mieszkalnego i najmem okazjonalnym jest taka, że w tym drugim przypadku konieczne jest wskazanie adresu, pod który najemca może się wyprowadzić po zakończeniu obowiązywania umowy. Nie jest to najpopularniejszy w Polsce rodzaj umowy najmu, ale doświadczone agencje nieruchomości w Warszawie i innych dużych miastach proponują ją jako dobrą alternatywę dla tradycyjnej umowy cywilnoprawnej. W poniższym artykule przedstawimy, na czym polega najem okazjonalny i jakie są jego zalety.
Najem okazjonalny – podstawowe zasady
Zgodnie z obowiązującymi przepisami najem okazjonalny możliwy jest tylko w ściśle określonych przypadkach. Przede wszystkim lokal, który jest oferowany do najmu okazjonalnego, musi być lokalem mieszkalnym. Oznacza to, że nie możne w ten sam sposób dysponować innym rodzajem nieruchomości, np. biurem, magazynem czy garażem. Dlatego, jeżeli agencja pośrednictwa nieruchomości w Warszawie miałaby się zająć znalezieniem najemcy na takich zasadach, musi otrzymać dokumenty, z których wynika wprost, że jest to lokal zarejestrowany jako mieszkalny.
Z kolei najemca zobowiązany jest do przedstawienia dokumentów, które wskazują adres mieszkania zastępczego, czyli miejsce, do którego może się on wyprowadzić po rozwiązaniu umowy. Ważne jest, aby taki dokument zawierał zgodę właściciela wskazanego mieszkania. Istnieje jeszcze jeden ważny warunek. Jako że z umów najmu okazjonalnego nie mogą korzystać osoby prowadzące działalność gospodarczą, oznacza to, że jest to opcja wyłącznie dla osób prywatnych. Powód jest prosty – przy umowie najmu okazjonalnego nie ma możliwości zarejestrowania adresu firmy w lokalu objętym tą umową.
Najem okazjonalny powstał po to, by chronić interesy właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi praktykami osób, które wykorzystywały luki we wcześniejszych przepisach i nie respektowały warunków umowy najmu. W niektórych przypadkach prawo chroniło takich lokatorów. Trudno było przeprowadzić eksmisję, nawet jeżeli całą umowę pilotowało pośrednictwo nieruchomości Warszawa. W Warszawie, jak i w innych większych miastach w Polsce zanotowano całkiem sporo takich spraw. Skłoniło to prawodawcę, do stworzenia ustawy pozwalającej właścicielowi na stworzenie warunków, w których będzie mógł w miarę łatwo pozbyć się uciążliwych najemców.
Zabezpieczenie dla obu stron
Warto pamiętać, że najem okazjonalny nie oznacza, że lokatora nie chronią żadne przepisy prawa. Wręcz przeciwnie. Jeżeli umowa najmu podpisana jest na czas określony, to ma on prawo zamieszkiwać w tym mieszkaniu do końca jej obowiązywania, chyba że zaistnieją pewne okoliczności, w których można szybko i skutecznie wymówić taką umowę. Do takich okoliczności należy np. zaleganie z opłatami (przez co najmniej trzy kolejne okresy rozliczeniowe), problemy zgłaszane przez sąsiadów, dopuszczenie do powstania szkód w lokalu, czy też podnajęcie jego część bez zgody właściciela. Co ciekawe, umowa traci ważność również wówczas, gdy najemca straci prawo do zamieszkiwania we wskazanym przez niego mieszkaniu zastępczym.
W przypadku naruszania zasad umowy najemcy przysługuje wypowiedzenie w ciągu zaledwie 7 dni. Oczywiście właściciel może zdecydować o dłuższym terminie wypowiedzenia, ale przepisy wskazują właśnie taki.
Agencje wynajmu mieszkań w Warszawie coraz częściej oferują klientom właśnie najem okazjonalny. Trzeba się liczyć z tym, że jeszcze dość długo wielu potencjalnych najemców będzie unikało tego rodzaju umów, ponieważ cieszą się one niezasłużenie złą opinią. Jeżeli jednak będą konsekwentnie wdrażane, wkrótce staną się standardem, z którym klienci się oswoją.
Umowa najmu okazjonalnego – kolejne kroki
Wiemy już, od czego zaczyna się cała historia i jakie warunku muszą spełnić najemca i właściciel nieruchomości, a także, w jaki sposób można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego przed terminem. Trzeba jednak przyjrzeć się również wszystkim kolejnym krokom, które trzeba wykonać, by umowa ta była zawarta zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Oczywiście agencja nieruchomości w Warszawie może pomóc w przejściu wszystkich formalności, ale warto zdawać sobie wcześniej sprawę z tego, jakie kolejne czynności trzeba wykonać i w jakiej kolejności.
Sama umowa najmu okazjonalnego ma bardzo precyzyjną formę. Wskazuje się w niej strony umowy, nieruchomość, której ona dotyczy, termin obowiązywania (maksymalnie do 10 lat) i wszystkie zasady związane z rozliczeniem należności za wynajem. Ponadto najemca musi złożyć osobne oświadczenie o poddaniu się „rygorowi egzekucji w zakresie opuszczenia lokalu” (czyli, mówiąc językiem potocznym, przeprowadzonej zgodnie z prawem eksmisji) i oświadczenie wskazujące lokal zastępczy, o którym była już mowa. Z kolei właściciel nieruchomości oświadcza, że wyraża zgodę na zamieszkiwanie najemcy w lokalu we wskazanym w umowie terminie i na wskazanych zasadach.
Wprawdzie sama umowa nie musi być sporządzona przez notariusza, ale wielu właścicieli wymaga takiej formy. Ma być to dodatkowe zabezpieczenie. Z kolei sam najemca ma prawo również wymagać poświadczonej notarialnie zgody na zamieszkanie. Wizyta u notariusza i tak będzie nieodzowna, ponieważ oświadczenie najemcy o zgodzie na poddanie się rygorowi egzekucji musi być poświadczone notarialnie. Przy tej okazji często poświadcza się całą umowę.
W przypadku gdy w sporządzeniu umowy bierze udział skuteczny agent nieruchomości Warszawa, agenci mogą pomóc również w kontakcie z notariuszem, który będzie miał niewygórowane stawki.
Umowa zawarta. I co dalej?
Kiedy umowa jest już podpisana, a stosowny załącznik potwierdzony notarialnie, możemy uznać, że najważniejsze kroki są już za nami, ale to nie znaczy, że na tych działaniach kończy się rola właściciela nieruchomości. Podobnie jak w przypadku innych umów najmu, tak i tu na wynajmującym, czyli właścicielu nieruchomości, spoczywa obowiązek zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego.
Od dnia rozpoczęcia najmu właściciel ma 14 dni na zgłoszenie we właściwym Urzędzie Skarbowym faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Najemca ma prawo domagać się od właściciela wglądu w zgłoszenie, żeby mieć pewność, że zamieszkuje lokal legalnie.
Formalności związane ze zgłoszeniem umowy i odprowadzaniem podatku związanego z zarobkiem na wynajmie to jedne z czynności, w których agent nieruchomości nie zastąpi właściciela. Można jednak uzyskać od agenta pomoc w przygotowaniu formularzy dla Urzędu Skarbowego.
Umowa najmu okazjonalnego jest nieco bardziej skomplikowana od zwykłej umowy najmu. Jednak daje dodatkowe możliwości działania w przypadku nieuczciwego najemcy. Z kolei najemcy nie zabiera ona żadnych praw, o ile zamierza on uczciwie podchodzić do przestrzegania reguł umowy.
