Zakup nieruchomości na wynajem stał się bardzo popularnym sposobem na inwestycję. Niskie oprocentowanie na lokatach bankowych i wysoki poziom ryzyka przy innych produktach mających zapewnić zysk z oszczędności sprawił, że wiele osób postanowiło ulokować swoje pieniądze tam, gdzie stopa zwrotu powinna być najlepsza – w nieruchomości. Tendencja ta dotyczy głównie dużych miast, w których jest największe zapotrzebowanie na mieszkania. Prym wiedzie w tej kwestii Warszawa, tamtejsze agencje nieruchomości mają sporą bazę ofert, a sytuacja zmienia się bardzo dynamicznie, ponieważ wraz ze wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym, wynajem staje się coraz bardziej atrakcyjny, a lokal, który wczoraj wydawał się dość drogi, dziś okazuje się całkiem przystępnym rozwiązaniem. Nie ulega więc wątpliwości, że warto inwestować w mieszkanie. Jednak jak w każdym biznesie, tak i tu trzeba podejść z głową i wszystko wyliczyć. Jak zatem obliczyć rentowność mieszkania na wynajem?
Mieszkanie z rynku pierwotnego
Duża różnica w cenach nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym sprawia, że większość inwestorów szuka tańszej opcji. Jednak są też tacy, którzy inwestują w mieszkania nowe. Dlaczego? Ponieważ zależy im na tym, żeby swoim późniejszym klientom zaproponować apartamenty na wysokim poziomie. W tej sytuacji liczy się wszystko: lokalizacja, wyposażenie, ale też sam budynek, w którym mieści się apartament.
Luksusowe apartamenty na wynajem to bardzo specyficzny rynek. Na takim wynajmie można zarobić o wiele więcej, ale sama inwestycja też wymaga analogicznie większego nakładu finansowego na starcie. Wszak na zakupie mieszkania się nie kończy. Trzeba je jeszcze umeblować, na dodatek w bardzo wysokim standardzie.
Jeżeli mamy zarobić na mieszkaniu z rynku pierwotnego, dobrze zwrócić się w tej sytuacji do profesjonalistów. Agencje mieszkaniowe w Warszawie mają często wypracowane sposoby na zarządzanie tego rodzaju nieruchomościami. Mogą podpowiedzieć, jak wyposażyć obiekt, a przede wszystkim mogą oszacować, jaka kwota realnie wchodzi w grę przy wynajmie konkretnego mieszkania.
Następna ważna rzecz to znalezienie odpowiedniego wynajmującego. W przypadku apartamentów z wysokiej półki klient jest dosyć specyficzny i niełatwo do niego dotrzeć. W tej sytuacji doświadczenie, jakie ma agencja nieruchomości w Warszawie, wydaje się bezcenne.
Co ważne, do takiej warszawskiej agencji pośrednictwa w wynajmie nieruchomości można się zwrócić jeszcze przed zakupem mieszkania. Opinia fachowców od wynajmu może być jedną z najważniejszych, ponieważ będą oni w stanie pomóc w oszacowaniu kosztów koniecznych inwestycji, zwłaszcza tych w wyposażenie. Obliczą też, za jaką prawdopodobną cenę uda się dane mieszkanie wynająć. Dzięki temu możliwe jest określenie, w jakim czasie inwestycja się zwróci oraz kiedy i jaki zysk będzie generować.
Zakup mieszkanie z rynku wtórnego na wynajem
Zakup mieszkania na wynajem na rynku wtórnym to najbardziej popularny sposób na inwestycję w tego rodzaju nieruchomości. Najczęściej spotykana strategia polega na znalezieniu tańszego mieszkania wymagającego remontu. Następnie należy doprowadzić go do stanu używalności, umeblować w prosty sposób i wynająć. Jest z tym trochę pracy, ale nie wszystkie czynności musimy wykonywać samodzielnie. Istotne jest w tym przypadku określenie kosztów remontu, a te mogą wahać się w zależności od zatrudnionej ekipy. Warto zadbać również o wysoką jakość materiałów i fachowość wykonawców, od tego zależy bowiem nie tylko czas remontu, ale i trwałość efektów.
Inna strategia polega na kupowaniu mieszkań w konkretnych lokalizacjach. Jeżeli mieszkanie ma być wynajmowane głównie turystom, wówczas szukamy czegoś w pobliżu centrum lub jakiegoś szczególnie atrakcyjnego turystycznie miejsca. Świetnie sprawdzi się też lokalizacja w pobliżu sieci komunikacyjnej. Agencje nieruchomości z Warszawy polecają w tej sytuacji mieszkania położone w pobliżu przystanków metra, kolejki lub miejsc, gdzie krzyżują się drogi kilku linii autobusowych.
Dobra komunikacja jest istotna również w przypadku wynajmu długoterminowego. Lokatorzy muszą jakoś dojechać do pracy lub na uczelnię. Wiele osób szuka właśnie takich dobrze skomunikowanych z miastem mieszkań.
Błędy popełniane przez inwestorów
Mieszkanie na wynajem to spora inwestycja, więc zanim się zdecydujemy, warto rozważyć wszystkie za i przeciw, skalkulować opłacalność inwestycji i być może zasięgnąć opinii profesjonalistów z agencji nieruchomości w Warszawie, którzy znają rynek i chętnie coś doradzą. Oczywiście zdarza się, że takie decyzje trzeba będzie podejmować szybko, ale nigdy nie powinno się kupować tak drogiego produktu, jakim jest mieszkanie, bez odpowiedniej kalkulacji.
Częstym błędem popełnianym przez inwestorów jest przeprowadzanie zbyt gruntownych remontów. Specjaliści od rynku nieruchomości zwracają uwagę na to, że mieszkanie przeznaczone na wynajem ma być po prostu w dobrym stanie nadającym się do eksploatacji. Wynajmującemu nie są potrzebne super drogie kafelki w łazience czy ekskluzywna wanna z hydromasażem. Słowem: nie remontujemy mieszkania tak, jak chcielibyśmy je urządzić dla siebie. Wystarczy, że będzie ono spełniało podstawowe funkcje I da się w nim bezproblemowo mieszkać.
Wynajmujący często boją się zbyt ekskluzywnie urządzonych mieszkań, ponieważ martwią się, co się stanie, jeżeli w trakcie eksploatacji coś ulegnie zniszczeniu. Obawiają się, że wówczas koszty naprawy lub wymiany będą po stronie wynajmującego. Warto więc pamiętać o tym, co potrzebne, ograniczając jednocześnie to, co zbytecznie – wynajmujący nie będą zwykle chcieli płacić za dodatkowe, luksusowe udogodnienia, które uznają za zbędne. W tej sprawie również można się skonsultować z agentami obrotu nieruchomościami w Warszawie, którzy znają oczekiwania klientów i wiedzą, na co jest popyt.
Jak kalkulować koszty?
Wiele wspominam tu o konieczności kalkulowania kosztów. Najwyższy czas, żeby napisać, jak się do tej czynności zabrać. Na początek będzie trzeba trochę pogłówkować. Nie obejdzie się też bez kartki papieru.
Oczywiste jest, że podstawowym kosztem będzie tu cena samego mieszkania. W zależności od tego, czy będzie ono kupowane za gotówkę, czy na kredyt, suma ta musi być odpowiednio ujęta po stronie kosztów. Następne w kolejności będą koszty, które nie są takie oczywiste. Wśród nich znajdują się m.in. opłaty administracyjne, które są odprowadzane co miesiąc, ubezpieczenie płacone raz do roku itp.
Nieco trudniej może być z kosztem mediów. Niektóre z nich podlegają opłatom stałym (jak abonament RTV, internet czy kablówka), w innych suma opłat zależna jest od zużytych wartości. Prąd i gaz da się jeszcze oszacować na podstawie prognoz zużycia, ale już określenie wartości zużytej wody okazuje się wyjątkowo trudne. Wprawdzie w większości przypadków to najemca będzie płacił osobno za media i opłaty administracyjne, jednak musi wiedzieć, na jakie opłaty powinien się przygotować. Trudno, żeby ktoś podjął decyzję o wynajmie, nie mając choćby pobieżnej orientacji w tej sprawie.
Z reguły nie obciążamy lokatora kosztami ubezpieczenia mieszkania, ponieważ to nam zależy na bezpieczeństwie naszej inwestycji, choć zdarza się, że niektórzy wynajmujący egzekwują od najemcy wykupienie OC. Generalnie jednak ubezpieczenie dołączamy do naszych kosztów, podobnie jak płacony od wynajmu podatek.
Sumując koszty w pierwszym roku, bierzemy pod uwagę koszt zakupu (suma miesięcznych rat), koszt remontu i ubezpieczenia. Trzeba też pamiętać o podatku dochodowym (przy wynajmie na cele mieszkalne to 8,5%), podatku od nieruchomości i gruntów (koszt zależny od dzielnicy), czynszu i opłatach administracyjnych. Dopiero to daje nam to pojęcie o ponoszonych kosztach. Następnie podliczamy potencjalnie zarobione w ciągu roku pieniądze. Warto po raz kolejny zwrócić się do agencji nieruchomości w Warszawie. Pomoże ona oszacować zysk. Dochód z wynajmu, podzielony przez koszty to właśnie owa rentowność wynajmu. Z kolei odjęcie kosztów od dochodów pokaże nam, jaką kwotę w skali roku uzyskamy. Porównując te sumy, łatwo określimy, czy opłaca nam się inwestycja i po jakim czasie się zwróci.
